L'immobilier locatif direct présente plusieurs défis à prendre en compte. Les frais d'acquisition, tels que les frais de notaire et d'agence, peuvent être élevés. Les propriétaires doivent également s'acquitter de diverses taxes et impôts, notamment la taxe foncière, les impôts sur les loyers perçus ainsi que régler les charges de copropriété.
De plus, l'immobilier locatif direct souffre d'une faible liquidité, rendant la revente d'un bien potentiellement longue : à minima plusieurs mois. Le risque locatif est également une préoccupation majeure, incluant les risques d'impayés, de dégradation du bien, et induit la prise en compte de risques juridiques.
La gestion de biens détenus en direct est exigeante, impliquant en cas de délégation des frais d'agence et des assurances pour les loyers impayés. Enfin, l'immobilier locatif direct entraîne une forte concentration des risques du fait d'un coût d'acquisition élevé d'un appartement, induisant une faible répartition des investissements.
Les SCPI, ou « Pierre Papier », présentent certaines caractéristiques et défis spécifiques. L'absence de contrôle direct sur les investissements est notable, la gestion étant entièrement confiée à une société spécialisée, rémunérée sur les transactions réalisées.
Le coût d'entrée est significatif, avec environ 10 % de frais, en plus de six mois de différé avant que l'investissement ne commence à générer des revenus. La liquidité est également limitée, le marché secondaire pour la revente des parts étant restreint.
Enfin, les revenus issus des SCPI sont fortement imposés, suivant la fiscalité des revenus immobiliers, ce qui impacte le rendement net pour les investisseurs, suivant leur fiscalité personnelle.
Les lois de défiscalisation dans l'immobilier, telles que la loi Pinel, comportent plusieurs défis similaires à ceux de l'immobilier locatif direct, avec quelques spécificités supplémentaires. En plus des coûts d'acquisition et des impôts habituels, il existe un risque de surpayer le bien initialement, ce qui peut entraîner une perte à la revente.
Ces dispositifs imposent également de fortes contraintes locatives, telles que le respect des plafonds de revenus des locataires et des durées de location minimales de plusieurs années. Ces obligations peuvent compliquer la gestion et limiter la flexibilité de l'investissement immobilier.
Le démembrement de propriété présente plusieurs défis importants. Tout d'abord, le montant minimum requis pour investir est souvent élevé, ce qui peut constituer une barrière pour certains investisseurs. De plus, ce type d'investissement souffre d'une absence de liquidités, rendant la revente ou la sortie de l'investissement difficile. Enfin, ces opérations sont marginales et il est parfois complexe pour un investisseur non expert d'avoir accès aux meilleures occasions de démembrement.
Enfin, le démembrement entraîne une concentration des risques, car il est souvent difficile de diversifier ce type d'investissement. Ces facteurs combinés rendent le démembrement une option complexe nécessitant une réflexion approfondie avant de s'engager.
Après avoir expérimenté concrètement l'ensemble des types d'investissements listés, nous avons appris de ces apprentissages afin de définir la stratégie déployée par Luxgamma.
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